Hidden Potentials: Wie Sie durch kluge Projektentwicklung ungenutzte Gewerbeflächen in renditestarke Investitionen verwandeln – Fokus Kölner Markt

Der Immobilienmarkt im Jahr 2025 markiert eine Zäsur in der jüngeren Wirtschaftsgeschichte der Bundesrepublik Deutschland. Nach einer Dekade des billigen Geldes und der automatischen Wertsteigerung durch Yield-Compression (Renditekompression) hat sich das Marktumfeld fundamental gewandelt. Steigende Zinsen, geopolitische Unsicherheiten und eine strikte regulatorische ESG-Agenda (Environmental, Social, Governance) haben zu einer Neubewertung von Vermögenswerten geführt. In diesem veränderten Ökosystem, das von einer „Flight to Quality“ geprägt ist, verlieren konventionelle „Buy-and-Hold“-Strategien für veraltete Bestandsimmobilien an Attraktivität. Das Kapital fließt selektiv in nachhaltige Spitzenobjekte, während Sekundärimmobilien mit einem signifikanten Preisabschlag („Brown Discount“) und Liquiditätsrisiken konfrontiert sind.

Dieser Forschungsbericht analysiert detailliert, wie Investoren, Projektentwickler und Asset Manager in der Metropolregion Köln durch aktive Entwicklungsstrategien – insbesondere „Manage-to-Green“ und Umnutzung (Conversion) – stille Reserven in diesen „Stranded Assets“ heben können. Köln, als viertgrößte Stadt Deutschlands und wirtschaftliches Herz von Nordrhein-Westfalen, dient hierbei als ideales Fallbeispiel. Die Stadt weist spezifische Marktcharakteristika auf: Einen massiven Nachfrageüberhang im Wohnsegment, eine robuste, aber qualitativ selektive Büronachfrage und eine historisch gewachsene Industriestruktur, die zahlreiche Konversionsflächen bietet.

Die Analyse stützt sich auf umfassende Marktdaten des Jahres 2025, regulatorische Texte des Landes NRW sowie Fallstudien lokaler Leuchtturmprojekte. Es wird aufgezeigt, dass die Polarisierung des Marktes zwischen ESG-konformen Core-Immobilien und sanierungsbedürftigem Bestand keine Bedrohung, sondern die größte Arbitrage-Chance des Jahrzehnts darstellt. Wer in der Lage ist, graue Energie durch Sanierung zu erhalten und Nutzungskonzepte an die hybride Arbeitswelt oder den dringenden Wohnbedarf anzupassen, realisiert nicht nur ökologische Vorteile, sondern signifikante ökonomische Überrenditen („Green Premium“).

1. Makroökonomische Rahmenbedingungen und der Paradigmenwechsel 2025

1.1 Die wirtschaftliche Großwetterlage im Wahljahr 2025

Das Jahr 2025 ist für die deutsche Immobilienwirtschaft ein Jahr der Stabilisierung und Neuorientierung. Nach den volatilen Korrekturen der Jahre 2023 und 2024, die durch schnelle Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) zur Inflationsbekämpfung ausgelöst wurden, hat sich das makroökonomische Umfeld beruhigt, bleibt jedoch anspruchsvoll.

In einem Umfeld anhaltender wirtschaftlicher und struktureller Herausforderungen im Wahljahr 2025 bleibt der Ausblick für die deutsche Wirtschaft insgesamt verhalten.¹ Die Investorenstimmung hellt sich jedoch langsam auf, gestützt durch die Rückkehr der Inflationsraten und Zinserwartungen auf ein „neues Normal“. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen haben sich in einem Korridor um 2,6 Prozent eingependelt, während die für Immobilienfinanzierungen maßgeblichen fünfjährigen Swap-Sätze bei ca. 2,9 Prozent notieren.² Diese Stabilisierung bietet Investoren erstmals seit Beginn der Zinswende wieder eine verlässliche Kalkulationsbasis für langfristige Projektentwicklungen.

Dennoch agieren Marktakteure vorsichtig. Geopolitische Risiken, wie Konflikte im Nahen Osten oder Handelsspannungen mit den USA, dämpfen das Sentiment und führen zu einer abwartenden Haltung bei internationalen Kapitalgebern.² Die Transaktionsvolumina in Deutschland zeigen zwar eine moderate Aufwärtsbewegung – in den ersten drei Quartalen 2025 wurde ein Volumen von ca. 23,9 Milliarden Euro realisiert, was einem leichten Anstieg von 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht –, von einer breiten Marktdynamik kann jedoch noch nicht gesprochen werden.²

1.2 Der neue Marktzyklus: „Asset Management“ statt „Yield Compression“

Der Beginn des Jahres 2025 markiert den Eintritt in einen neuen Marktzyklus.¹ Während im letzten Zyklus (ca. 2010–2021) Wertsteigerungen primär durch die allgemeine Verknappung von Angebot und sinkende Anfangsrenditen (Cap Rates) erzielt wurden, müssen Renditen heute „erarbeitet“ werden. Die Wertschöpfung verlagert sich massiv in das aktive Asset Management. Investoren prüfen Portfolios auf Herz und Nieren: Welche Objekte können durch Repositionierung (Refurbishment) im Wert gesteigert werden? Welche müssen abgestoßen werden?

Dieser Strukturwandel wird durch regulatorische Vorgaben beschleunigt. Deutschland muss bis 2045 klimaneutral sein.⁴ Für den Gebäudesektor bedeutet dies einen enormen Sanierungsdruck. Investitionsstrategien werden daher neu gemischt („Reshuffling“), basierend auf strengen Risiko-Rendite-Profilen und der Zukunftsfähigkeit der Assets in Bezug auf ESG-Kriterien.¹

2. Der Kölner Immobilienmarkt 2025: Eine Tiefenanalyse

Köln behauptet sich in diesem komplexen Umfeld als einer der stabilsten Märkte („Safe Haven“) unter den Top-7-Städten Deutschlands. Die Domstadt profitiert von einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur (Versicherung, Medien, Chemie, Automobil) und einer geringeren Volatilität im Vergleich zu den Bankenmetropolen Frankfurt oder den Tech-Hubs wie Berlin.

2.1 Der Büromarkt: Polarisierung und Qualitätsanspruch

Der Kölner Büromarkt zeigt im Jahr 2025 ein differenziertes Bild, das symptomatisch für die bundesweite Entwicklung ist: Eine stabile Spitzenmiete und hohe Nachfrage nach Top-Flächen stehen einem wachsenden Leerstand in Randlagen und veralteten Objekten gegenüber.

2.1.1 Flächenumsatz und Leerstandsentwicklung

In den ersten drei Quartalen 2025 verzeichnete der Kölner Büromarkt einen Flächenumsatz von rund 167.100 m².⁵ Dies entspricht einem Rückgang von ca. 7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Andere Quellen, wie BNP Paribas Real Estate, berichten von einem positiven Trend trotz herausfordernder Bedingungen, was auf eine unterschiedliche Erfassungsmethodik oder Stichtagsbetrachtung hindeuten kann.⁷

Ein entscheidender Indikator ist die Leerstandsquote. Diese ist im dritten Quartal 2025 leicht auf Werte zwischen 4,9 % (JLL) und 5,5 % (Greif & Contzen) gestiegen.⁵ Im Vergleich zum Durchschnitt der Top-7-Städte, der bei ca. 7,9 % liegt, steht Köln damit immer noch sehr gut da.¹⁰ Dennoch ist der Trend eindeutig: Das Angebot an kurzfristig verfügbarer Fläche nimmt zu, insbesondere in peripheren Lagen und in Gebäuden älterer Baujahre.¹⁰ Das Leerstandsvolumen beläuft sich auf ca. 472.000 m², wobei nur etwa 31 % dieser vakanten Flächen über einen modernen Ausstattungsstandard verfügen.¹¹ Dies unterstreicht das Kernproblem: Es gibt keinen Mangel an Büros per se, sondern einen Mangel an geeigneten Büros.

2.1.2 Mietpreisstruktur: Die Schere öffnet sich

Die Preisentwicklung verdeutlicht die „Flight to Quality“.

Mietkennzahl	Wert Q3 2025 (ca.)	Veränderung z. Vorjahr	Analyse
Spitzenmiete	32,50 € – 34,00 €/m²	Stabil / Leicht steigend	Nutzer zahlen Höchstpreise nur für ESG-konforme Prime-Assets in Lagen wie Deutz oder Innenstadt.5
Durchschnittsmiete	21,30 € – 22,50 €/m²	+16% bis +22%	Signifikanter Anstieg. Dies ist ein Indikator dafür, dass großvolumige Abschlüsse fast ausschließlich im hochwertigen Segment stattfinden und das niedrige Preissegment kaum noch umsatzrelevant ist.5

Die massive Steigerung der Durchschnittsmiete bei gleichzeitiger Stagnation der Spitzenmiete ist ein statistisches Phänomen, das durch den Wegfall von Anmietungen im Billigsegment erklärt werden kann. Unternehmen mieten lieber weniger Fläche („Office Consolidation“), dafür aber hochwertiger.

2.1.3 Teilmärkte und Großabschlüsse

Die räumliche Verteilung der Nachfrage konzentriert sich auf etablierte Lagen. Zu den bedeutendsten Transaktionen 2024/2025 zählen die Anmietungen der öffentlichen Hand, insbesondere des Jobcenters Köln mit ca. 26.500 m² (Deutz und Braunsfeld) und des Landschaftsverbands Rheinland (LVR).¹³ Die öffentliche Verwaltung bleibt mit einem Anteil von ca. 28 % am Flächenumsatz die stärkste Branche und fungiert als Stabilisator des Marktes.¹¹

2.2 Der Investmentmarkt: Bodenbildung in Sicht

Der Kölner Investmentmarkt zeigte in den ersten drei Quartalen 2025 eine verhaltene Aktivität, die deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt.⁷ Investoren agieren selektiv. Das „Gießkannenprinzip“ der Nullzinsphase ist einer präzisen „Asset-Picking“-Strategie gewichen. Internationale Investoren kehren jedoch langsam zurück und waren 2025 bereits Netto-Käufer auf dem deutschen Markt.² Der Fokus liegt dabei klar auf Logistik, Wohnen und erstklassigen Büroobjekten („Core“). B-Lagen und „Value-Add“-Objekte werden nur bei deutlichen Preisabschlägen geprüft.

2.3 Strukturelle Treiber: Warum Bestand das neue Gold ist

Die Zurückhaltung bei Neubauprojekten aufgrund hoher Baukosten und Finanzierungshürden führt mittelfristig zu einer Angebotslücke („Supply Crunch“) bei modernen Flächen. Für das Jahr 2025 wird ein Neubauvolumen von ca. 60.000 m² erwartet, was kaum ausreicht, um die Nachfrage nach ESG-Flächen zu decken.¹⁵ Dies erhöht den Druck auf den Bestand: Wer heute ein älteres Gebäude kauft und modernisiert, trifft in 2-3 Jahren auf einen Markt mit extremem Mangel an modernen Flächen.

3. Die Ökonomie der Nachhaltigkeit: Green Premium vs. Brown Discount

Die Transformation ungenutzter Gewerbeflächen ist nicht mehr nur eine städtebauliche Kür, sondern eine ökonomische Pflicht. Der Markt differenziert knallhart zwischen nachhaltigen („grünen“) und nicht-nachhaltigen („braunen“) Assets.

3.1 Definition und Mechanismen

• Green Premium: Dies bezeichnet den Preis- oder Mietaufschlag, den Nutzer und Investoren bereit sind, für zertifizierte Gebäude zu zahlen. Studien (u.a. von Knight Frank, CBRE, JLL) belegen Mietaufschläge von bis zu 12,3 % und Wertsteigerungen beim Verkauf von bis zu 18 %.¹⁶ In Köln sind bereits fast 50 % des Büroflächenumsatzes in zertifizierten Gebäuden zu verzeichnen, was die enorme Relevanz dieses Faktors für die Vermietbarkeit unterstreicht.¹⁸
• Brown Discount: Dies ist der Wertverlust, den Gebäude erleiden, die nicht den aktuellen Energie- und Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Diese Immobilien laufen Gefahr, zu „Stranded Assets“ zu werden – Vermögenswerten, die aufgrund veränderter Rahmenbedingungen (EU-Taxonomie, GEG, Marktnachfrage) massiv an Wert verlieren oder unvermietbar werden.¹⁹

3.2 Die Treiber der Nachfrage nach Green Buildings

1. Regulatorik & Reporting: Unternehmen unterliegen zunehmend der CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Sie müssen ihren CO2-Fußabdruck ausweisen. Die Anmietung energieeffizienter Büros ist der einfachste Weg, Scope-1- und Scope-2-Emissionen zu senken.
2. Betriebskosten: In Zeiten volatiler Energiepreise sind die „Second Rent“ (Nebenkosten) ein entscheidender Faktor. Effiziente Gebäude bieten hier Planungssicherheit und Kostenvorteile (Operational Savings).¹⁷
3. Mitarbeiterbindung: Eine Deloitte-Studie zeigt, dass 64 % der jungen Arbeitnehmer (Gen Z, Millennials) Nachhaltigkeit bei Kauf- und Arbeitgeberentscheidungen berücksichtigen. Ein „grünes“ Büro ist Teil des Employer Brandings.¹⁹

In Köln zeigt sich dieser Trend deutlich: Nutzer aus dem Bereich Transport und Verkehr wählten zu 60 % zertifizierte Flächen.²⁰ Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was den strategischen Hebel für Projektentwickler darstellt: Die Schaffung dieses Angebots aus dem Bestand heraus.

4. Strategie I: Revitalisierung durch „Manage-to-Green“

„Manage-to-Green“ beschreibt den Prozess, eine Bestandsimmobilie mit schlechter Energiebilanz durch gezielte Investitionen (CAPEX) in ein nachhaltiges, marktkonformes Asset zu transformieren. Diese Strategie ist oft ökologisch und ökonomisch dem Neubau überlegen.

4.1 Die Bedeutung der „Grauen Energie“

In der Diskussion um Nachhaltigkeit wird oft nur der operative Energieverbrauch betrachtet. Eine Lebenszyklusanalyse (Life Cycle Assessment, LCA) zeigt jedoch, dass ein Großteil der CO2-Emissionen eines Gebäudes in der Errichtung steckt – die sogenannte „Graue Energie“. Beton und Stahl sind extrem energieintensiv in der Herstellung.21

Ein Abriss und Neubau vernichtet diese gebundene Energie. Sanierungen schonen die Umwelt oft mehr, da der Rohbau erhalten bleibt. Studien belegen, dass die energetische Amortisation eines hocheffizienten Neubaus gegenüber einer Sanierung Jahrzehnte dauern kann, bis der CO2-Rucksack des Neubaus ausgeglichen ist.21 Für Projektentwickler in Köln ist dies ein starkes Verkaufsargument gegenüber genehmigenden Behörden und umweltbewussten Mietern.

4.2 Technische Maßnahmen im Kölner Bestand

Typische Kölner Gewerbeimmobilien der 1970er bis 1990er Jahre (z.B. in Ehrenfeld, Braunsfeld oder Mülheim) weisen oft eine solide Bausubstanz (Skelettbauweise), aber desolate Energiewerte auf. Die „Manage-to-Green“-Strategie umfasst hier:

1. Gebäudehülle: Nachdämmung von Fassaden und Dächern, Austausch von Fenstern. Hierbei ist oft Fingerspitzengefühl gefragt, wenn der Charme der Industriearchitektur (Backstein, große Glasfronten) erhalten bleiben soll.
2. Gebäudetechnik: Ersatz fossiler Wärmeerzeuger durch Wärmepumpen oder Anschluss an das Kölner Fernwärmenetz. Köln treibt die kommunale Wärmeplanung voran, was den Anschluss an Wärmenetze (District Heating) in vielen Veedeln attraktiv macht.
3. Digitalisierung & Smart Building: Implementierung von Gebäudeleittechnik zur automatisierten Steuerung von Licht, Wärme und Lüftung. Dies ermöglicht das für Investoren wichtige „Data Capturing“ zum ESG-Reporting.⁴
4. Zertifizierung: Das Ziel ist oft nicht nur die technische Verbesserung, sondern der Erhalt eines Siegels (DGNB, BREEAM, LEED), das die Wertsteigerung für den Exit dokumentiert und Finanzierungskonditionen (Green Bonds) verbessert.¹⁶

4.3 Ökonomisches Kalkül

Die Investition in die Sanierung amortisiert sich über zwei Kanäle:

• Cashflow: Höhere Mieteinnahmen durch Green Premium.
• Exit-Yield: Massive Kompression der Rendite (Steigerung des Verkaufsmultiplikators). Ein unsaniertes Objekt („Brown“) wird vielleicht mit dem 12-fachen der Jahresmiete bewertet, ein saniertes ESG-Objekt („Green“) mit dem 20- bis 25-fachen.Institutionelle Investoren wie Union Investment oder Commerz Real haben „Manage-to-Green“ bereits als zentrale Portfoliostrategie ausgerufen, um ihre Bestände bis 2045 klimaneutral zu stellen („Net Zero Pathways“).23

5. Strategie II: Konversion – Vom Büro zum Wohnraum

Angesichts des massiven Wohnraummangels in Köln und des gleichzeitigen Leerstands in peripheren Bürolagen (steigende Leerstände in B- und C-Lagen ²⁶) rückt die Umnutzung (Conversion) in den Fokus.

5.1 Identifikation geeigneter Objekte

Nicht jedes leerstehende Bürohaus eignet sich zum Wohnhaus. Eine sorgfältige Due Diligence muss folgende Aspekte prüfen ²⁷:

• Gebäudetiefe: Wohnräume benötigen direktes Tageslicht. Bürogebäude sind oft tiefer als die für Wohnen idealen 12-14 Meter. Tiefe Grundrisse erfordern teure Eingriffe wie das Schneiden von Lichthöfen (Atrien) oder innovative Grundrisse („Durchwohnen“).
• Erschließung: Fluchtwegekonzepte unterscheiden sich massiv. Wohnungen benötigen oft einen zweiten baulichen Rettungsweg, der bei Büros über die Feuerwehrleiter realisiert wurde, was bei Wohnen nicht immer zulässig ist.
• Schallschutz: Das größte Hindernis in Gemengelagen (siehe Kapitel 6.1).
• Versorgungsschächte: Die Nachrüstung von Bädern und Küchen erfordert neue Fallstränge, die statisch und brandschutztechnisch (Deckendurchbrüche) anspruchsvoll sind.

5.2 Das regulatorische Fenster: NRW 2024/2025

Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat erkannt, dass Umnutzung ein Schlüssel zur Linderung der Wohnungsnot ist und 2024/2025 entscheidende Erleichterungen eingeführt.

5.2.1 Bauordnung NRW (BauO NRW)

Grundsätzlich ist jede Nutzungsänderung genehmigungspflichtig.³⁰ Jedoch ermöglicht § 48 BauO NRW (Abweichungen) den Bauaufsichtsbehörden Ermessensspielräume, wenn es um die Schaffung von Wohnraum geht. Anforderungen an Stellplätze oder Abstandsflächen können reduziert werden, wenn die Umnutzung im öffentlichen Interesse liegt.³¹ Zudem gelten für Umbauten im Bestand oft nicht die strengen Neubaustandards („Bestandsschutz-ähnliche“ Betrachtung bei unveränderter Kubatur).

5.2.2 Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen NRW 2024/2025

Diese Richtlinie ist ein Gamechanger für Projektentwickler. Sie fördert explizit die Neuschaffung von Wohnraum durch Umbau von Gewerbeimmobilien.

• Konditionen: Die NRW.BANK bietet extrem zinsgünstige Darlehen (teilweise < 1 % Zins) für Projekte, die mietpreisgebundenen Wohnraum schaffen.
• Mechanismus: Es werden Tilgungsnachlässe gewährt, wenn der Wohnraum für eine bestimmte Zeit (z.B. 20 oder 25 Jahre) an Einkommensgrenzen gebunden ist.
• Relevanz: In Zeiten von Bauzinsen um 3-4 % wirkt ein gefördertes Darlehen wie ein enormer Renditehebel auf das Eigenkapital. Die Mietpreisbindung wird durch die Zinsersparnis und Tilgungszuschüsse überkompensiert.³²

5.3 Fallstudie: Loft-Wohnen als Premium-Produkt

Neben dem geförderten Wohnbau bietet Köln ein großes Potenzial für High-End-Konversionen. Ehemalige Industriebauten (Lofts) erzielen Spitzenpreise.

Beispiel Lofthaus Brüsseler Straße / Rheinauhafen:

Hier wurde Industriearchitektur der 1920er Jahre bzw. Speichergebäude in moderne Arbeits- und Wohnwelten transformiert. Merkmale wie hohe Decken, offene Grundrisse („Open Space“) und sichtbarer Beton („Veredelter Rohbau“) werden nicht kaschiert, sondern inszeniert. Dies spricht eine urbane Zielgruppe an, die Individualität sucht und bereit ist, Premium-Mieten zu zahlen.34

6. Regulatorische und Baurechtliche Herausforderungen in Köln

Die Transformation scheitert in der Praxis oft nicht an der Technik, sondern an den komplexen Kölner Vorschriften.

6.1 Der Konflikt „Heranrücken“ und TA Lärm

Das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) und die TA Lärm sind die schärfsten Schwerter gegen Innenverdichtung. Wenn Wohnnutzung an bestehendes Gewerbe heranrückt („Heranrücken“), muss der Wohnentwickler oft sicherstellen, dass das Gewerbe nicht eingeschränkt wird.

• Problem: In Kölner „Gemengelagen“ (z.B. Ehrenfeld Hinterhöfe) überschreiten Gewerbebetriebe oft die Lärmrichtwerte für reine Wohngebiete (tags 50 dB(A), nachts 35 dB(A)).
• Lösung „Urbanes Gebiet“ (MU): Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) kennt die Kategorie „Urbanes Gebiet“. Hier sind tagsüber 63 dB(A) und nachts 45 dB(A) zulässig. Projektentwickler sollten bei der Stadt Köln auf die Ausweisung als MU drängen, um Nutzungskonflikte baurechtlich zu lösen.³⁶
• Passive Maßnahmen: Architektur kann helfen. „Lärmschutzgrundrisse“ legen schutzbedürftige Räume (Schlafzimmer) zur ruhigen Seite. Zur Lärmquelle hin werden Küchen, Bäder oder Treppenhäuser angeordnet. Verglaste Laubengänge („Hamburger Fenster“) gelten als Außenbauteile, die den Lärm vor dem eigentlichen Fenster reduzieren.³⁶

6.2 Die Kölner Stellplatzsatzung und Ablösebeträge

Bei einer Nutzungsänderung muss der Stellplatzbedarf neu berechnet werden. Oft ist dieser bei Wohnen anders als bei Gewerbe, und auf dem Grundstück fehlt der Platz für zusätzliche Parkplätze.

• Ablöse: Kann der Stellplatz nicht realisiert werden, muss ein Ablösebetrag an die Stadt gezahlt werden.
• Kosten: Die Beträge variieren je nach Zone massiv. In der Innenstadt (Zone I) und den Stadtteilzentren (Zone II, z.B. Ehrenfeld, Deutz) sind die Beträge hoch, um den Verkehr zu reduzieren, in Zone III niedriger.³⁷

Tabelle: Übersicht der Ablösebeträge und Faktoren ⁵⁵

Zone	Gebietstyp	Charakteristika	Ablösebetrag (Indikativ)	Reduzierungspotenzial
Zone I	Innenstadt (Altstadt/Neustadt)	Höchste Dichte, Top ÖPNV	Sehr hoch (bis > 10.000 €/Platz)	Bis zu 50% bei gutem ÖPNV und Mobilitätskonzept
Zone II	Stadtteilzentren (Deutz, Ehrenfeld)	Gute ÖPNV-Anbindung	Mittel	Reduzierung möglich durch Carsharing/Rad-Konzepte
Zone III	Übriges Stadtgebiet	Geringere Dichte	Niedriger	Geringer, da KFZ-Abhängigkeit höher

• Strategie: Die Satzung erlaubt Reduzierungen, wenn ein qualifiziertes Mobilitätskonzept (Carsharing-Stellplätze, Job-Tickets, hochwertige Fahrradgaragen) vorgelegt wird. § 6 der Satzung regelt die zweckgebundene Verwendung der Mittel für den Umweltverbund.³⁷ Investoren sollten hier proaktiv Konzepte vorlegen, um die Baukosten (Tiefgarage) und Ablösesummen zu senken.

6.3 Brandschutz

Bei der Umnutzung von Büro zu Wohnen ändern sich die Gebäudeklassen und Anforderungen.

• Herausforderung: Alte Büros haben oft offene Treppenhäuser, die im Wohnbau als notwendige Treppenräume rauchdicht geschlossen sein müssen.
• Kompensation: Kölner Brandschutzdienststellen akzeptieren oft Abweichungen, wenn Kompensationsmaßnahmen getroffen werden (z.B. Einbau einer Brandmeldeanlage, Sicherheitstreppenräume, Sprinklerung). Ein früher Dialog (Brandschutzkonzept) ist essenziell.²⁸

7. Deep Dive: Projektentwicklungs-Hotspots in Köln

Wo lohnt sich die Investition? Die Analyse der Stadtentwicklung zeigt klare Korridore der Transformation.

7.1 Deutzer Hafen: Das neue Veedel am Rhein

Der Deutzer Hafen ist das größte städtebauliche Konversionsprojekt Kölns. Auf dem ehemaligen Industrieareal entsteht ein gemischtes Quartier nach dem Masterplan des dänischen Büros COBE.

• Vision: Transformation von Getreidemühlen und Lagerhallen in ein Quartier mit ca. 3.000 Wohnungen, 6.000 Arbeitsplätzen, Kitas und Parks.³⁸
• Status 2025: Die Erschließung läuft. Für das Baufeld 05 wurde im Oktober 2025 die erste Stufe des Architekturwettbewerbs entschieden. Hier sollen ab 2028 erste Hochbauten entstehen.⁴⁰
• Investitionsstrategie: Direkt im Hafen sind die Flächen meist in der Hand der Stadtentwicklungsgesellschaft „moderne stadt“. Die Chance für private Investoren liegt im Umfeld (Deutz/Poll). Bestandsimmobilien an der Siegburger Straße oder im Hinterland profitieren massiv vom Imagegewinn und der Infrastruktur des neuen Hafens („Abstrahleffekt“). Die Umnutzung älterer Büros in Deutz zu Wohnraum wird durch die Aufwertung des Standorts extrem lukrativ.

7.2 Mülheim-Süd & I/D Cologne: Der Rechtsrheinische Aufbruch

Mülheim wandelt sich rasant vom Industriestandort zum modernen Dienstleistungs- und Wohnstandort.

• I/D Cologne: An der Schanzenstraße ist auf 7 Hektar ein gigantisches Quartier entstanden (ca. 160.000 m² BGF). Mit einer Mischung aus historischer Industriearchitektur und Neubauten hat es Top-Mieter wie Siemens und Design Offices angezogen. Der Status ist „in Bau“ bis „fertiggestellt“ (2019-2025).⁴¹
• Potenzial: Der Erfolg von I/D Cologne beweist, dass „Lage“ neu definiert wird. Qualität zieht Nutzer über den Rhein. Im angrenzenden Mülheim-Süd (ehemaliger Güterbahnhof, Lindgens-Areal) läuft die Transformation zu einem urbanen Mischgebiet. Hier bieten sich Chancen für Entwickler, die kleinere Gewerbebrachen in Loft-Wohnen oder Ateliers umwandeln.

7.3 Ehrenfeld: Organische Umnutzung als Erfolgsmodell

Ehrenfeld ist der Blaupause für gelungene Konversion.

• Vulkan-Gelände: Die ehemalige Leuchtenfabrik wurde revitalisiert. Alte Hallen blieben erhalten, Neubauten wurden ergänzt. Nutzungsmix: Agenturen, Wohnen, Gastronomie. Es zeigt, wie Identität („Industriekultur“) wertsteigernd wirkt.⁴³
• Siemens-Werk: Auch hier finden Interventionen statt, die Produktion (Markthalle), Handwerk und Büros stapeln. Die „Sake-Bar“ im 6. OG zeigt, wie kreative Nutzungen Mehrwert schaffen.⁴⁵
• Lesson Learned: In Ehrenfeld funktioniert Monofunktionalität nicht. Der „Kölner Mix“ ist gefragt. Investoren sollten hier auf kleinteilige, flexible Flächen setzen.

7.4 Marsdorf: Der schlafende Riese

Marsdorf ist ein klassisches Gewerbegebiet „auf der Grünen Wiese“ – autozentriert, funktional, wenig Aufenthaltsqualität.

• Zukunft: Die Stadt Köln und die IHK arbeiten an einem Masterplan und „Angstraumanalysen“, um das Gebiet aufzuwerten und die Mobilität (ÖPNV-Anbindung) zu verbessern.⁴⁶
• Strategie: Dies ist ein „Long Game“. Wer hier Flächen sichert, spekuliert auf eine langfristige Nachverdichtung und Aufzonung. Die Transformation vom reinen Gewerbegebiet zum gemischten Quartier steht erst am Anfang, bietet aber durch niedrige Einstiegspreise hohes Potenzial.

8. Finanzierung und Förderlandschaft

Die Wirtschaftlichkeit von Transformationsprojekten wird maßgeblich durch die intelligente Nutzung von Fördermitteln und steuerlichen Abschreibungen bestimmt.

8.1 KfW-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude – BEG)

Die KfW bleibt der wichtigste Partner.

• Nichtwohngebäude (NWG) – Kredit 263: Für die Sanierung und den Kauf sanierter Gewerbeimmobilien. Zinssätze sind subventioniert, und es gibt Tilgungszuschüsse je nach erreichtem Effizienzhaus-Standard (z.B. EH 55, EH 40). Ab 2025 gelten teilweise angepasste Konditionen für das Programm 299 (Klimafreundlicher Neubau NWG), wobei hier besonders das QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) gefordert wird.⁴⁸
• Kommunale Förderung: Für Heizungstausch gibt es Zuschüsse bis zu 35 % der förderfähigen Kosten (Programm 422).⁵⁰

8.2 Steuerliche Anreize: Sonder-AfA § 7b EStG

Ein mächtiges Instrument für private Investoren und Bauträger ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für den Mietwohnungsneubau.

• Anwendungsbereich: Die Sonder-AfA gilt nicht nur für Neubauten auf der grünen Wiese, sondern ausdrücklich auch für die Schaffung neuen Wohnraums durch Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (z.B. Dachgeschossausbau, Gewerbeumwandlung).⁵¹
• Höhe: Investoren können 5 % der Bemessungsgrundlage (bis zu 2.500 €/m² förderfähig) über 4 Jahre zusätzlich zur linearen Abschreibung geltend machen.
• Voraussetzungen (Stand 2025): Einhaltung der Baukostenobergrenze (um Luxussanierungen auszuschließen), energetischer Standard (Effizienzhaus 40 / QNG), Wohnraumnutzung für mindestens 10 Jahre. Zudem müssen Beihilfegrenzen (De-minimis) beachtet werden.⁵¹
• Degressive AfA: Seit 2024 gibt es wieder eine degressive AfA für Wohngebäude (5 % sinkend), die alternativ genutzt werden kann und die Liquidität in den ersten Jahren verbessert.⁵⁴

9. Fazit und Handlungsempfehlungen

Der Kölner Immobilienmarkt 2025 bietet ein historisches „Window of Opportunity“. Die Kombination aus steigenden Durchschnittsmieten für Qualitätsflächen, extremem Wohnraummangel und einer zunehmenden regulatorischen und finanziellen Unterstützung für Umnutzungen macht die Transformation von Gewerbebrachen zur attraktivsten Asset-Klasse im aktuellen Zyklus.

Das „leichte Geld“ ist vorbei. Erfolg hat nun, wer „Engineering Value“ betreibt – also Wert durch bauliche, konzeptionelle und juristische Eingriffe schafft.

Strategische Roadmap für Investoren in Köln:

1. Sourcing: Suchen Sie in B-Lagen (Ehrenfeld, Mülheim, Kalk) nach technisch soliden, aber energetisch veralteten Bürohäusern („Brown Assets“). Der Preisabschlag beim Einkauf ist der Gewinn von morgen.
2. ESG-Due-Diligence: Prüfen Sie vor Ankauf, ob das Objekt technisch auf „Green Building“-Niveau (DGNB Gold / BREEAM Excellent) gehoben werden kann. Ohne diese Perspektive droht das „Stranded Asset“-Risiko.
3. Nutzungsmix & Konversion: Denken Sie in Hybrid-Kategorien. Prüfen Sie die Umnutzung zu Wohnen (mit § 7b EStG Sonder-AfA) oder modernen Arbeitswelten. Nutzen Sie die NRW-Förderrichtlinien für öffentliches Wohnen als Rendite-Turbo.
4. Stakeholder-Management: Gehen Sie frühzeitig auf die Stadt Köln zu. Nutzen Sie Argumente wie „Wohnraumschaffung“ und „Entsiegelung“, um Befreiungen bei der Stellplatzsatzung oder dem Maß der baulichen Nutzung zu verhandeln.
5. Standort-Wette: Setzen Sie auf Lagen, die von großen Infrastrukturprojekten profitieren. Deutz (wegen des Hafens) und Mülheim (wegen I/D Cologne und Messe-Nähe) sind die Gewinner der nächsten Dekade.

Die „Hidden Potentials“ liegen nicht in den glitzernden Neubautürmen, sondern im grauen Bestand. Wer den Mut und das Know-how zur Transformation mitbringt, verwandelt die Altlasten von gestern in die High-Yield-Investments von morgen.

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Referenzen

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3. Investmentmarktüberblick Q3 2025 – JLL, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.jll.com/de-de/insights/market-dynamics/germany-investment
4. ESG | CBRE Germany, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.cbre.de/en-gb/insights/books/germany-real-estate-market-outlook-2024/esg
5. Cologne Office Market Dynamics | Q3 2025 | JLL Research, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.jll.com/en-de/insights/market-dynamics/cologne-office
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7. Market reports real estate market Cologne, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.realestate.bnpparibas.de/en/market-reports/real-estate-market-cologne
8. Market reports office market Germany | BNP Paribas Real Estate, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.realestate.bnpparibas.de/en/market-reports/office-market
9. Büromarktbericht 10|2025 – Greif & Contzen, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.greif-contzen.de/fileadmin/inhalte/Marktberichte/Bueromarktbericht/2025_bueromarkt/2025_10_bueromarkt/Bueromarktbericht_Oktober_2025_DE_print.pdf
10. Germany Big 7 Office Market Dynamics | Q3 2025 | JLL Research, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.jll.com/en-de/insights/market-dynamics/germany-office
11. Büroimmobilienmarkt Köln Q3 2025 – BNP Paribas Real Estate, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/bueromarkt/koeln-at-a-glance
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14. Immobilien-Investmentmarkt Köln Q3 2025 – BNP Paribas Real Estate, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/koeln-at-a-glance
15. Investmentmarktbericht Köln 03|2025 – German Property Partners, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.germanpropertypartners.de/media/gpp/uploads/investmentmarktbericht-koeln-03-2025-de-web.pdf
16. ESG in Real Estate Valuation 2.0 – PwC, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.pwc.de/en/real-estate/esg-in-real-estate-valuation-update.pdf
17. Is green the new gold? Data and PropTech in the green finance landscape – GRESB, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.gresb.com/nl-en/is-green-the-new-gold-data-and-proptech-in-the-green-finance-landscape/
18. CESAR 2025 – JLL, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.jll.com/de-de/insights/cesar
19. Green Premiums, Brown Discounts: The Commercial Value of Sustainability in Real Estate, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://noda.ai/insights/green-premiums-brown-discounts
20. Zertifizierter Büroflächenbestand wächst in Metropolen um ein Fünftel – JLL, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.jll.com/de-de/newsroom/Zertifizierter-Bueroflaechenbestand-waechst-in-Metropolen-um-ein-Fuenftel
21. Graue Energie: Sanierung schon die Umwelt – estario, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://estario.de/wp-content/uploads/2024/06/estario-Insights-Neubau-vs.-Sanierung-Graue-Energie-Sanierung-schon-die-Umwelt-%E2%80%93-1.pdf
22. LCA-Vergleich Neubau-Sanierung: Unterschiede in Methodik und Bewertung, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.gebaeudeforum.de/wissen/nachhaltiges-bauen-und-sanieren/lebenszyklusbetrachtung/lca-vergleich-neubau-sanierung/
23. Sustainability goes beyond ecology. Accordingly, our sustainability strategy comprises many building blocks. – manage to green, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.managetogreen.de/en/manage-to-green.html
24. Sustainability strategy | Union Investment Real Estate, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://realestate.union-investment.com/en_GB/company/sustainability/sustainability-strategy
25. The full potential of manage-to-green | Impact – Commerz Real AG, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://commerzreal.com/en/blog/manage-to-green/
26. Polarisierung auf dem europäischen Markt für Büroflächen – Savills, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.savills.de/blog/article/368031/germany-articles/polarisierung-auf-dem-europaischen-markt-fur-buroflachen.aspx
27. Umnutzung | BBSR, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/ministerien/bmvbs/kostenguenstig-qualitaetsbewusst-bauen/downloads/Umnutzung.pdf?__blob=publicationFile&v=1
28. Beispielhafte Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum – Hörmann, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.hoermann.de/portal/portal-42-wohnen/de/die-2-chance/
29. Rechtliche Rahmenbedingungen und Hürden bei Umnutzung: Von Büro und Fabrik zu Wohnen – Magazin-Quartier.de, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.magazin-quartier.de/article/rechtliche-rahmenbedingungen-und-huerden-bei-umnutzung-von-buero-und-fabrik-zu-wohnen/
30. Nutzungsänderung für Wohnraum: Wann brauche ich eine Genehmigung?, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.wohneigentum.nrw/beitrag/nutzungsaenderung
31. 2024-04-02-mhkbd-final-frl-off-wohnen-nrw-2024-synopse.pdf, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.mhkbd.nrw/system/files/media/document/file/2024-04-02-mhkbd-final-frl-off-wohnen-nrw-2024-synopse.pdf
32. HSMBl Inhalt : Historisch: Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen im Land Nordrhein-Westfalen 2024 (FRL öff Wohnen NRW 2024) | RECHT.NRW.DE, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?print=1&anw_nr=1&gld_nr=%202&ugl_nr=2370&val=53163&ver=7&aufgehoben=J&keyword=&bes_id=53163&show_preview=1
33. Öffentliche Wohnraumförderung im Land Nordrhein-Westfalen Förderjahr 2025 – NRW.Bank, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.nrwbank.de/de/foerderung/dokumente/2024-04-02-mhkbd-final-frl-off-wohnen-2024.pdf?contentType=application/pdf&pfad=/8/2/7582/
34. Lofthaus Brüsseler Straße, Köln | Lepel & Lepel GmbH, Köln – Baunetz Architekt*innen, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.baunetz-architekten.de/lepel-und-lepel/650036/projekt/5129870
35. Sanierung einer Maisonettewohnung von DIIIP in Köln – Projekte – baunetz interior|design, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.baunetz-id.de/projekte/wohnstube-im-loft-20688203
36. Wohnen in Gemengelagen, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:ea15a0d5-48ae-4e4f-ad55-e37069c6ad8f/2014-12-04_Experten_Hearing_zum_Thema_Umgang_mit_Gewerbel%C3%A4rm_Stadt_K%C3%B6ln_Ver%C3%B6ffentlichung.pdf
37. Satzung über die Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und Fahrradabstellplätzen sowie die Erhebung von Ablösebeträgen der Stadt Köln („Stellplatzsatzung“), Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/satzungen/stellplatzsatzung_31-05-2022.pdf
38. Das Projekt – Baustelle Deutzer Hafen, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.baustelle-deutzer-hafen.koeln/planung/das-projekt
39. Investmentmarktbericht Köln 3|2020 – Greif & Contzen, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.greif-contzen.de/fileadmin/inhalte/Marktberichte/Investment/2020_Investmentmarkt/2020_02_Investment/Investmentmarktbericht_Koeln_Maerz_2020.pdf
40. Deutzer Hafen Köln I 1. Stufe des Architekturwettbewerbs zum Baufeld 05 entschieden, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.stadtwerkekoeln.de/pressemitteilungen/deutzer-hafen-koln-i-1-stufe-des-architekturwettbewerbs-zum-baufeld-05-entschieden
41. I/D Cologne – Kölns größte Quartiersentwicklung, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.i-d.cologne/id-cologne/
42. I/D Cologne – Köln – OSMAB, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.osmab.de/projects/id-cologne/
43. Studiohaus – Vulkan Köln, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://vulkan-koeln.de/mietflaeche-studiohaus/
44. Vulkan-Gelände Köln – RASSEK & PARTNER, Brandschutzingenieure, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://brandschutzbuero.de/referenzen/baudenkmaeler/vulkan/
45. INTERVENTIONEN AM SIEMENSWERK IN EHRENFELD | AKöln – Fakultät für Architektur, TH Köln, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://akoeln.de/interventionen-am-siemenswerk-in-ehrenfeld/
46. Masterplan Stadtgrün – Stadt Köln, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.stadt-koeln.de/artikel/73108/index.html
47. Das Gewerbegebiet Köln-Marsdorf mobil und sicher gestalten – IHK Köln, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.ihk.de/koeln/hauptnavigation/mobilitaet/das-gewerbegebiet-marsdorf-sicher-gestalten-5184652
48. Klimafreundlicher Neubau – Nichtwohngebäude (299) – KfW, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Energie-und-Umwelt/F%C3%B6rderprodukte/Klimafreundlicher-Neubau-%E2%80%93-Nichtwohngeb%C3%A4ude-(299)/
49. Nichtwohngebäude – Kredit – KfW, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Energie-und-Umwelt/F%C3%B6rderprodukte/Bundesf%C3%B6rderung-f%C3%BCr-effiziente-Geb%C3%A4ude-Nichtwohngeb%C3%A4ude-Kredit-(263)/
50. Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – KfW, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Bundesf%C3%B6rderung-f%C3%BCr-effiziente-Geb%C3%A4ude/
51. TAX TUESDAY: BMF zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.sonntag-partner.de/tax-tuesday-bmf-zur-sonderabschreibung-fuer-mietwohnungsneubau-nach-%C2%A7-7b-estg/
52. Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b Einkommensteuerg – Bundesfinanzministerium, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2025-05-21-anwendungsschreiben-7b-estg-neu.pdf?__blob=publicationFile&v=5
53. Einkommensteuergesetz (EStG) § 7b Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7b.html
54. Die neue degressive AfA für den Wohnungsbau – IVD, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://ivd.net/bundesverband/steuerliche-vorteile-im-wohnungsbau-degressive-afa-sonderabschreibung/
55. Kommunale Stellplatzsatzungen, Zugriff am Dezember 29, 2025, https://www.in.nrw/lw_resource/datapool/systemfiles/elements/files/bd9a127e-b06d-11ee-b00b-a0369fe1b6c9/current/document/znm-nrw-leitfaden-stellplatzsatzung-2023.pdf